Halifax 哈利法克斯2017 第三季度房地产市场简析

2016 年下半年开始，哈法的房地产有很多起色，一直到今年的第二季度，大家对市场都是很乐观的，第三季度是多事之秋，预示着各种波折。我的分析也是姗姗来迟，欢迎大家一起探讨。

截止9月加拿大平均房价上涨3%，但是整体销售下降了两位数，CREA指出主要是安省的房价局部地区增长放缓。另外，CMHC推出一系列压力测试，以应对可能出现的天灾人祸，譬如地震、油价继续跌破等；这也导致了贷款利率增长、审批对象审核条件增加，减少市场上的购买能力。

纵观加拿大平均房价48万7、但如果除去大多和大温，全国的均价只有37万5。那么哈法的情况怎样呢？

总体交易不活跃！截止第三季度（Q3）10月底，共有3100多在售的物业，平均list的时间是144天，去年同期3900多，说明市场库存减少了20%。这季度成交的1400多跟去年同期一致；按理价格应该明显增长，平均价格却出人意外的降到了285,000，比去年的同期28万8略低，而上个季度的平均价格是30万5千。市场整体都不活跃，给了买家有更大的的让利空间；对于观望的卖家或者不急于出手的卖家，可以考虑继续持有物业，这样有利于协调市场的供需平衡。

局部发展不平衡！哈法由于地理的原因区域之间的价格差别很大，下面选择几个华人比较重视的区域，比较一下市场的情况。

哈法的南部房源少平均房价高，销售量和库存量在第二季度还保持稳定的增长，但是到了第三季度比起去年基本上减少20%。 

Bedford去库存量减少了20%销售降低了三分之一，售出的房子平均在市时间96天。但是由于新房的房源多开发商的大力推广，而且对市场的供需更容易协调平衡；房价基本上还保持了3.5的增长。

但是也有区域供求基本没有大的波动（相对于Q2和去年），譬如Clayton Park，市北区和西区。这些地方由于新房比较少，对于年轻的家庭和年轻的购房者吸引力比较小。

其他常见的区域譬如达特茅斯，Timberlea，Sackvill，销售量基本上去年保持一致，但是库存量下降到去年的70%到80，甚至个别区域更低。这说明一方面购房者的购买能力下降，另一方面也有可能是过去两年的库存还需要继续的消化。笔者跟同行之间的交流，也觉得第三季度市场好像都在低价收购场一样。

第三季度的变化宏观也反映了整个加拿大的趋势，同时打消了很多公司在年初的时候对市场的乐观预期。但是相信市场会做出他自己的调节，只要有人就有吃和住的消费。鉴于哈利法克斯独特的人群结构和政府协助各种移民政策，增加人口数量。销售市场不理想，出租市场也可以值得考虑；我们可以看到城里城外新起的大量的出租公寓，据说也是趋于饱和的状态（具体仍需考证），这可以刺激一部分的买家将房地产作为投资，希望第四季度会看到可喜的变化。

番茄炒蛋蛋炒饭

最近闲在家里哪里也不能出去，只能打个电话看看文章，躲在群里看看帖子。有时候想起一下人生的意义和家庭的价值，人生如果是一次长跑，那么现在要停下来看一看，以前的轨迹和成长的付出。

最近看了一盘番茄炒蛋刷屏，今天又看到很多类似的文章，不由得想起自己以前的经历。不同的是道具是我喜欢的蛋炒饭，那是真正的记忆中跟母亲的第一次家务交流。原来蛋炒饭是这样做成的，与其说是学会一项技能，不如说是踏上社会的一次成功的尝试。

谁在成长中还不有一点这种看似糊涂的但是到令人去感动的经历呢。分享出来觉得很温暖

同时想起了初来乍到很多很多次面对问题措手不及，于是想各种办法解决，时间飞逝往往忽视了以家里人的沟通，虽然看起来我很外向其实跟家里面的互动很少很少，回头望去我的长跑缺少了很多家里的元素。而现实中大部分留学生家长最难过的恐怕不是深夜被打扰，而是孩子什么时候能有空跟自己说上几句，所以不必太纠结于这个视频里的内容，我想很多人泪目应该是被那份家长对孩子的牵挂的感情所触动吧。

最近跟父母交流的比较多，把以前的经历跟他们分享，他们会在实际中体会到我们的成长的过程，分享我们的辛酸，成功的经历。发现不跟父母分享真的是一种很自私的行为，特别是我在中间又发现了自己作为销售的特征，以后在博客里面起个文章讲一下。

Halifax 房产市场2017年第一季度回顾 - 稳中略增

2017 1月-3月

今年冬天有点长，开春也比较晚，但总体还是稳中有增长。

最近利息略微下降一些，跟据不同的产品，各大银行基本保持在2.1-2.6之间。一月份CMHC出台新政策，(Insurance Premium ) 调高了政府担保的保险费用，这是继去年10月份压力测试之后的一个小调整。这些对于首付金额高于20%的买家不受影响。

参看今年第一季度的市场销售，整个Halifax-Dartmouth整体的价格相对于去年并没有大的变动。平均价位在$283,140，比去年同期为$272,558 增长了3.5%。基本同步与GDP和消费指数的增长；房子在市场上的平均时间为147天，想必与去年同期的136天，并没有太多的变化。但是如果仔细看市场的数据，我们发现今年第一季度上市的数量只有3138，而相比去年的3932，减少了20%，同时销售量减少了10%。这说明市场正在逐步消化自2015滞留下来的库存，买家的数量和质量在增加，市场上的供求关系的天平正逐步向中间偏移。整体的变化并不明显，而且区域之间存在较大的差异。下面我就列出几个大家常关注的几个区域的数据作为参考，如需要详细咨询的，请随时联系

区域	在市	售出	售出%	在市时间*	售价幅度	平均价格
Halifax Central	22	8	27%	133	97.19	396,124
Halifax South	173	35	17%	113	97.26	534,731
Halifax North	33	21	39%	45	96.97	273,824
Halifax West	62	32	34%	75	97.22	345,947
Clayton Park	241	79	25%	119	96.57	312,361
Fairview	24	12	33%	69	93.63	218,275
Spryfield	132	29	18%	72	99.51	242,618
Armdale	89	34	28%	89	95.55	361,959
Woodside, Eastern P	97	36	27%	101	95.66	154,782
Portland Estates	143	53	27%	95	96.21	240,863
Bedford	277	81	23%	160	97.36	401,492
Hammonds Plains	188	42	18%	86	97.14	335,240
Timberlea	263	79	23%	106	96.28	262,050

*是指售出房屋的平均时间

以上数据主要针对民用房，由于没有细分公寓和住房、以及新房，所以里面并不能仅凭数据就断定哪个区域的好坏，具体还是要细致分析。

哈利法克斯2017年房市价格预计略增

2016年的房地产市场变化在加拿大极不平衡，然而总体呈上扬趋势。变化的领头羊当数BC省和安大略省，其主要城市第四季度比同期增长超过2位数，西温和北温涨幅在30%左右。

整个大西洋省份，除了纽芬兰由于受到能源价格下跌的打击，价格有所下滑。其它三个省份：新不伦瑞克省、新斯科舍省以及爱德华王子岛省我们看到主要城市都经历不同幅度的上涨。其中哈利法克斯平均房价比同期增长了2.6%，接近28.5万元。

看似房价增长不高，我翻查了一下2012年的平均房价为26.4万。经历过那一年的哈法人都知道，2012 年是卖方市场，房价高企，之后就经历了2013-14年的低谷期。所以16年的涨幅也足以让我们苦苦熬在这里从事地产服务的人员欣慰了。

预计2017年哈法的房价将增长超过2%，平均房价接近$300,000

哈法2016年第一季度简报

哈利法克斯住房价格在2016年第一季度略有下滑。

这就是皇家地产公司Royal LePage Atlantic房价调查周四公布的调查结果之一。

哈利法克斯民用住房的平均价格在第一季度“温和”的下滑1.2％至$344,410。

然而按照住房类型划分，单层平房（Bungalow）的平均价格增加了0.7％至$245,672。在同一时期，二层楼（2 Story）的房屋价格下跌1.5％至$ 344,592。

公寓（Condo）的平均价格下降幅度z大为6.4％达到$ 257,056。

“哈利法克斯仍然处在在买方市场。房屋库存两偏高，买家更具有选择的灵活性，对谈判方案更容易把握，以此寻找到合适的物业。“这是皇家地产大西洋地产公司经理，Matt Honsberger在一份新闻稿中总结的。

“同时在第一季度，​​我们看到了首次购买者以更高的兴趣涌入，希望从价格近期疲软中受益。我们预计，当我们进入春天的购房旺季，这将略微平衡市场。“

耶和华以勒

一直不想把自己的地产业务跟信仰揉在一起，生怕客户和朋友将来有一天会因为不满自己而给神抹黑。当然神是不会计较这些表面的一时的不悦，反而是自己不愿意在执行业务的时候把信仰扯进来。真是佩服认识的一个多伦多的基督徒房产中介，一边带客户买房子、一边把福音带出来！

但是最近一个客户身上发生的事情，从见面到买房短短三个星期整个过程绝对是神在带领，他就像是个总导演，我们都是演员，各尽其职，最后如罗马书中说的：万事互相效力，叫爱神的人的益处！

W太太已经是公民，而且已经移民超过6年了，之前在温哥华，后来回了台湾。现在她要带两个儿子来加拿大读书，一个大学一个高中，她觉得温哥华环境对于孩子的成长不太好，就想到哈法来看看（神的带领）。她来之前曾经联系过牧师，牧师把邮
件转过我，我也简单回答了一下，对方再没有跟我联系，我一忙也就把这个事情搁下了。

后来W太太经过她一个朋友的推荐，又把我们对结在一起。我当时根据她要求，建议了一套方案，包括搬到Halifax一个朋友那里暂住10-15天，10天内就在那个区把房子定下来。一切进行顺利，W太太和他的儿子也找到了他们满意的房子。贷款预批也通过了，就在我们为尽快如住作打算的时候，贷款中心又给拒绝了，原因是W太太已经移民6年，不符合新移民贷款的政策。如果不能进住、短时间W太太他们又要去找一个公寓。

估计银行审批中心收到申请的时候，一开始当时看漏了，后来在细审的时候发现，贷款经纪Lili Wang据此向上反映。然而这是政策问题，申请人又不是VIP或大客户，银行会破例吗！就在焦急等待的日子里，听说Lili也着急的嘴里都起泡了，通过她的争取，这个案子交到了上头的上头上头，最后BMO银行破例给批了贷款。当我们跟W太太说的时候，W太太显得非常淡定，她说他们一家昨晚上跪在一起祷告，神把他们带到这里、一路引导、很多开始的计划都在不停的被打乱但却是出乎意料的顺利。他们相信神一定也会化解这一难题。

当然他们非常感谢Lili的不舍不弃的帮助，但是把这种奇妙的化解归给我们的神，这是很大的感恩的功课值得我去学习。要我们晓得个人尽司其责，而神来做工，我们虽然取得一些小小的成绩，但是千万不要滋生骄傲，学会谦卑和顺服！

（拟于2015年11月）

哈法房市2016年前瞻

每年冬天朋友一起聚会的时候，房价的变化总是大家茶余饭后的一个谈资，地产经纪业会被问到种种这类的问题。

我是很怕有人认真来咨询的，因为我就的认真的回答。一来我不擅长外交词汇，不伤大雅的不左不右不温不火的说点大而全的套话；二来我自认为平时从业的时候还是挺关注市场变化、新闻报道的，所以也很想把知道的结合亲身体验跟大家分享。

关于2016年，我认为将持续2015年的走势，房价平中带起。2015年明显感觉市场上的有质量买家增多，但是经历了2014年的低谷，买家对价格的砍幅更加大胆，这对卖家是一个很大的挑战。

地产公司Royal LePage Anchor的Broker，Ian Hamilton，指出今年的平均房价预计将从2015年的$305,700达到$313,300，这差不多是2.5%的涨幅，基本也符合本地的GDP增长。就去年的冬天市场情况来看，相比2014年活跃了很多。一方面市场的库存在不断消化，另一方面我们看到从西面回流的人数增加，其次Nova Scotia省出台的许多政策对留学生毕业后留下都很有吸引力。房产销售方面未必能一下就看出绩效，但是房屋租赁市场相对活跃。我们公司代理的房屋租赁基本都满租。

谈到哈法的房市走势，少不得要分析一下经济形势。目前加拿大的经济持续低迷、加币贬值、油价一路下跌，这反而突现像Halifax这样发展稳定、产业多元而且稳定的城市的优势。（请看我11月份几个大城市的市场概述）造船厂已经开始建造军舰项目，海产品出口等都会刺激本地的经济。蒙特利尔银行大西洋地区的高级副主席，Vittorio Pellegrino，预测哈法的房价会受一些影响，但是不大。一些大的建筑项目，譬如在建的新世贸中心、各个金融大楼等都是些良性的投资项目。

哈法的房价有机会涨，但前景也不是十分乐观。2016还是一个观察的一年，对于卖家还是有很多挑战，需要开发更多的渠道做好推广；反过来，这对于买家确实利好，尤其是首次置业，他们有更多的机会选择、比较找到理想的家！