Halifax 哈利法克斯2017 第三季度房地产市场简析

2016 年下半年开始，哈法的房地产有很多起色，一直到今年的第二季度，大家对市场都是很乐观的，第三季度是多事之秋，预示着各种波折。我的分析也是姗姗来迟，欢迎大家一起探讨。

截止9月加拿大平均房价上涨3%，但是整体销售下降了两位数，CREA指出主要是安省的房价局部地区增长放缓。另外，CMHC推出一系列压力测试，以应对可能出现的天灾人祸，譬如地震、油价继续跌破等；这也导致了贷款利率增长、审批对象审核条件增加，减少市场上的购买能力。

纵观加拿大平均房价48万7、但如果除去大多和大温，全国的均价只有37万5。那么哈法的情况怎样呢？

总体交易不活跃！截止第三季度（Q3）10月底，共有3100多在售的物业，平均list的时间是144天，去年同期3900多，说明市场库存减少了20%。这季度成交的1400多跟去年同期一致；按理价格应该明显增长，平均价格却出人意外的降到了285,000，比去年的同期28万8略低，而上个季度的平均价格是30万5千。市场整体都不活跃，给了买家有更大的的让利空间；对于观望的卖家或者不急于出手的卖家，可以考虑继续持有物业，这样有利于协调市场的供需平衡。

局部发展不平衡！哈法由于地理的原因区域之间的价格差别很大，下面选择几个华人比较重视的区域，比较一下市场的情况。

哈法的南部房源少平均房价高，销售量和库存量在第二季度还保持稳定的增长，但是到了第三季度比起去年基本上减少20%。 

Bedford去库存量减少了20%销售降低了三分之一，售出的房子平均在市时间96天。但是由于新房的房源多开发商的大力推广，而且对市场的供需更容易协调平衡；房价基本上还保持了3.5的增长。

但是也有区域供求基本没有大的波动（相对于Q2和去年），譬如Clayton Park，市北区和西区。这些地方由于新房比较少，对于年轻的家庭和年轻的购房者吸引力比较小。

其他常见的区域譬如达特茅斯，Timberlea，Sackvill，销售量基本上去年保持一致，但是库存量下降到去年的70%到80，甚至个别区域更低。这说明一方面购房者的购买能力下降，另一方面也有可能是过去两年的库存还需要继续的消化。笔者跟同行之间的交流，也觉得第三季度市场好像都在低价收购场一样。

第三季度的变化宏观也反映了整个加拿大的趋势，同时打消了很多公司在年初的时候对市场的乐观预期。但是相信市场会做出他自己的调节，只要有人就有吃和住的消费。鉴于哈利法克斯独特的人群结构和政府协助各种移民政策，增加人口数量。销售市场不理想，出租市场也可以值得考虑；我们可以看到城里城外新起的大量的出租公寓，据说也是趋于饱和的状态（具体仍需考证），这可以刺激一部分的买家将房地产作为投资，希望第四季度会看到可喜的变化。

番茄炒蛋蛋炒饭

最近闲在家里哪里也不能出去，只能打个电话看看文章，躲在群里看看帖子。有时候想起一下人生的意义和家庭的价值，人生如果是一次长跑，那么现在要停下来看一看，以前的轨迹和成长的付出。

最近看了一盘番茄炒蛋刷屏，今天又看到很多类似的文章，不由得想起自己以前的经历。不同的是道具是我喜欢的蛋炒饭，那是真正的记忆中跟母亲的第一次家务交流。原来蛋炒饭是这样做成的，与其说是学会一项技能，不如说是踏上社会的一次成功的尝试。

谁在成长中还不有一点这种看似糊涂的但是到令人去感动的经历呢。分享出来觉得很温暖

同时想起了初来乍到很多很多次面对问题措手不及，于是想各种办法解决，时间飞逝往往忽视了以家里人的沟通，虽然看起来我很外向其实跟家里面的互动很少很少，回头望去我的长跑缺少了很多家里的元素。而现实中大部分留学生家长最难过的恐怕不是深夜被打扰，而是孩子什么时候能有空跟自己说上几句，所以不必太纠结于这个视频里的内容，我想很多人泪目应该是被那份家长对孩子的牵挂的感情所触动吧。

最近跟父母交流的比较多，把以前的经历跟他们分享，他们会在实际中体会到我们的成长的过程，分享我们的辛酸，成功的经历。发现不跟父母分享真的是一种很自私的行为，特别是我在中间又发现了自己作为销售的特征，以后在博客里面起个文章讲一下。